май 2022
апрель 2022
март 2022
февраль 2022
январь 2022
декабрь 2021
ноябрь 2021
октябрь 2021
сентябрь 2021
август 2021
июль 2021
июнь 2021
май 2021
апрель 2021
март 2021
февраль 2021
январь 2021
декабрь 2020
ноябрь 2020
октябрь 2020
сентябрь 2020
август 2020
июль 2020
июнь 2020
май 2020
апрель 2020
март 2020
февраль 2020
январь 2020
декабрь 2019
ноябрь 2019
октябрь 2019
сентябрь 2019
август 2019
июль 2019
июнь 2019
май 2019
апрель 2019
март 2019
февраль 2019
январь 2019
декабрь 2018
ноябрь 2018
октябрь 2018
сентябрь 2018
август 2018
июль 2018
июнь 2018
май 2018
апрель 2018
март 2018
февраль 2018
январь 2018
декабрь 2017
ноябрь 2017
октябрь 2017
сентябрь 2017
август 2017
июль 2017
июнь 2017
май 2017
апрель 2017
март 2017
февраль 2017
январь 2017
декабрь 2016
ноябрь 2016
октябрь 2016
сентябрь 2016
август 2016
июль 2016
июнь 2016
май 2016
апрель 2016
февраль 2016
декабрь 2015
Центр йоги «Прана» займет третий этаж торгового центра площадью 1 490 кв.м.
октябрь 2015
Мнение: чего ждут бизнес и покупатели от нового законопроекта о статусе апартаментов
сентябрь 2015
август 2015
июль 2015
июнь 2015
май 2015
апрель 2015
март 2015
февраль 2015
январь 2015
декабрь 2014
ноябрь 2014
октябрь 2014
сентябрь 2014
август 2014
июль 2014
июнь 2014
май 2014
апрель 2014
март 2014
февраль 2014
январь 2014
декабрь 2013
- Чтобы ответить на этот вопрос, следует более подробно разобраться в том, что такое апартаменты. Этого определения до сих пор нет в нормативных документах РФ, за исключением тех объектов, которые относятся к гостиничной недвижимости.
Когда мы говорим о налогообложении, следует выделить два типа апартаментов, а они в свою очередь каждый делится еще на два подтипа.
Первый тип - объекты недвижимости, которые существуют и права на которые уже оформлены. Это помещения бывших заводов и фабрик, с которых, собственно, и началось зарождение апартаментов в Москве. Они делятся еще на два подтипа, на офисно-административные здания и производственно-складские здания.
Почему так? Потому что в налоговом классификаторе это два разных направления недвижимости. То есть если мы обратимся к процентным ставкам, определяемым налоговым кодексом и законом города Москвы о налоге на имущество физических лиц, то город понимает, что есть офисные, торговые помещения, и есть «прочие». Собственно, когда мы говорим про заводы и фабрики, они подпадают под категорию так называемых прочих объектов недвижимости. И соответственно, если мы говорим об административных зданиях, к которым относятся бывшие НИИ, успешно реконструированные под апартаменты, то это понимается городом как офисные помещения с точки зрения налогообложения.
Собственно, здесь и начинается ключевая разница потому что налоговая ставка для «прочих помещений» 0,5% , а для офисных это 2%.
Кроме всего прочего, есть второй тип недвижимости, в которой на сегодня располагаются апартаменты, - это новое строительство. И здесь аналогично предыдущему примеру тоже два подтипа.
Первый - это объекты недвижимости, которые строятся в рамках возведения комплексов апартаментов гостиничного профиля, и где в исходно-разрешительной документации указано целевое использование земельного участка с формулировкой «размещение апартаментов гостиничного типа». С точки зрения налогового учета объект относится к «прочим» и рассчитывается по ставке 0,5%.
Второй подтип. Мы знаем немало примеров, например, на территории «Москва-Сити» есть несколько комплексов, в составе которых есть офисно-торговые помещения, по которым в налоговом законодательстве оговорено, что в случае использования более чем 20% здания под торговые или офисные помещения, город оценивает это по максимальной ставке, которая как мы знаем 2%.
Итак, в целом мы имеем четыре группы апартаментов, по которым можно оценивать налоговые платежи будущих собственников.
- Но все-таки, налоги на апартаменты будут выше?
- Теперь что касается процентных ставок с точки зрения владения физическим лицом, фактически использующего апартаменты в жилом формате. Несмотря на то, что долгое время законодатели рассматривали апартаменты как этакую «неведому зверушку», мы все прекрасно понимаем, что апартаменты - это жилье, и 99% покупателей планируют использовать этот тип недвижимости либо для собственного проживания, либо для сдачи в аренду опять же под жилье.
Соответственно, тут мы проводим аналогию с жилой квартирой, а у жилья налоговая ставка ниже. Она такая: при цене объекта до 10 млн рублей налог составляет 0,1% от стоимости недвижимости, 10-20 млн рублей – 0,15%, 20-50 млн рублей – 0,2%, свыше 50 млн рублей - 0,3%. У объектов, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей, налоговая ставка 2%.
К минусам апартаментов, пожалуй, следует также отнести также и отсутствие льготных налоговых вычетов. Ведь владельцы квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 20%.
Но есть кардинальное положительное отличие апартаментов. Кадастровая оценка объектов недвижимости на бывших промышленных территориях существенно ниже рыночной стоимости, порой в два-три раза. То есть процентная ставка налога выше, но база для расчета дешевле.
- Приведите пример.
- Мы проводили исследования применительно к нашему проекту ApartVille Fitness & Spa Resort, который находится на Дмитровском шоссе и сравнивали его кадастровую стоимость с кадастровой стоимостью расположенных в районе похожих по формату обычных квартир. Кадастровая стоимость квадратного метра в квартирах оценивается в 120–130 тыс. рублей в то время, как наши апартаменты оценены в 88 тыс. рублей за «квадрат».
Стоимость апартаментов по сравнению с квартирами на сегодня ниже и, как правило, разница составляет в среднем 15-20%. Покупая апартамент, можно таким образом сэкономить несколько миллионов рублей. Экономия, которую мы имеем на старте, и та экономия, которая образуется от разницы в кадастровой стоимости, позволяет нам нивелировать повышенную процентную ставку для апартаментов на многие-многие годы вперед. В случае с Apart Ville это, как мы подсчитали, ни много ни мало... 112 лет.
Конечно, каждый решает для себя, какой выбор ему сделать - купить более дешевый по цене апартамент и сэкономить несколько миллионов рублей сейчас, но платить повышенную ставку потом. Либо купить более дорогую квартиру сейчас и платить более низкий налог. Но при этом понимать, что компенсировать переплату за квартиру вам удастся в течение сотни лет. А смысл?
- Насколько мы знаем, кадастровую оценку можно пересмотреть…
- Есть несколько механизмов, которые помогут будущим собственникам оптимизировать свое налогообложение, и один из них связан с пересмотром кадастровой стоимости. Дело в том, что в ряде проектов кадастровая стоимость существенно ниже, а иногда довольно близка к рыночной стоимости.
При этом не всегда оценка релевантна. И законом предусмотрен механизм, который позволяет собственнику недвижимости пересмотреть кадастровую стоимость. Оснований может быть несколько, но основное - это недостоверность информации используемой оценщиком. Тогда заинтересованное лицо, то есть собственник апартаментов, может обратиться в Федеральную кадастровую палату (ФКП) Росреестра с просьбой о предоставлении информации, которая явилась основанием для оценки кадастровой стоимости. Ознакомившись с перечнем информации, он может прийти к заключению о том, что она была недостаточной или же была некорректно использована.
На основании этого можно инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости - для этого обратиться опять-таки в ФКП, приложить заявление, правоустанавливающие документы на недвижимость, а также новую оценку.
Есть процедура, по которой ФКП принимает заявления на рассмотрение в течение десяти дней и сообщает о своем решении. Решение комиссии в случае неудовлетворения желания собственика снизить кадастровую стоимость можно оспорить, обратившись в суд для нового решения.
- Что нужно знать о налогах при продаже апартаментов?
- Есть такой миф, что при перепродаже апартаментов придется платить какой-то повышенный налог.
Это не так. В текущей действительности налог, который платится при перепродаже апартаментов, квартиры или любого недвижимого имущества - это НДФЛ, налог на доход физического лица. При этом налог уменьшается на фактическую сумму затрат при покупке апартамента или любого другого имущества. Эта норма применяется как для квартир, так и для нежилых помещений, к коим относятся апартаменты. То есть никакого дополнительного налогового бремени для владельцев апартаментов не существует. Абсолютно такая же практика, как с квартирами: при владении до 3-х лет платится налог, превышающий сумму затрат при покупке. То есть купили за 10 млн рублей, а продали за 12 млн рублей, с разницы 2 млн рублей платится 13%. А после 3-х лет владения соответственно есть освобождение от уплаты налога - как для квартир, так и для нежилых помещений.
- Какие налоги придется платить, если апартаменты куплены, к примеру, на ИП?
- Ошибочное мнение, что таким образом можно минимизировать свое налоговое бремя. Текущие поправки к Налоговому Кодексу изменяют порядок уплаты индивидуальным предпринимателем налога на имущество. Если ранее индивидуальный предприниматель мог платить в зависимости от выбранной схемы налогообложения – 6% с оборота, 15% дохода минус расходы, либо вмененный налог, то на сегодня кроме указанных налогов ИП-шнику также придется платить еще и налог на имущество.
Единственная лазейка - это использование недвижимости акционерным обществом, поскольку для юридических лиц сегодня база для исчисления налога на имущество появляется если площадь свыше 3 тыс. квадратных метров - это уже кадастровая стоимость, а если меньше 3 тыс. - то это балансовая стоимость приобретения объекта по договору купли-продажи. Ни для кого не секрет, что на рынке до сих пор существует большой объем теневых сделок. Сделка по приобретению, допустим, объекта стоимостью 100 млн рублей может проводиться по договору на 5 млн рублей. Соответственно, владея недвижимостью как юр.лицо, собственник будет обязан платить налоги с той суммы, по которой объект недвижимости был внесен на баланс, то есть с заявленных 5 млн рублей, еще и за минусом НДС, если юр.лицо на общей системе налогообложения.
- Это распространенная схема?
- Пока нет, потому что еще никто не платил как физическое лицо налог с кадастра. А с введением новой нормы, я думаю, что подобные прецеденты будут иметь место. Но это актуально для крупных собственников и крупных инвесторов, которые покупают объемы для последующей перепродажи, сдачи в аренду. Думаю, что на сегодня это является для них такой вот лазеечкой. Пока государство не уменьшило ценз. То есть ранее базой для расчета налога на имущество юр.лиц была балансовая стоимость только в случае если площадь объекта свыше 5 тыс. квадратных метров. Теперь она уменьшилась до 3 тыс. Возможно, норматив будет снижаться и дальше.
- Когда люди начнут получать квитанции из налоговой?
- Дата начала использования кадастровой стоимости в качестве базы для налогообложения определена дата с 1 января 2015 года. По закону оплата налога за 2015 году происходит до 1 октября 2016 года. Тогда и будут приходить налоговые уведомления.
- Как вы объясняете своим клиентам преимущества апартаментов и спрашивают ли они насчет налога?
- Вопрос о налоге сегодня самый актуальный. Это понятная тенденция - люди читают определенные статьи и делают поспешные выводы, немножко не вникая в детали. И конечно, все напуганы ставкой в 2%, особенно в сегменте недвижимости бизнес- и премиум-класса. Но мы объясняем, что получается, наоборот, экономия. На старте человек экономит несколько миллионов рублей. Этих сэкономленных денег хватит на очень долгий промежуток времени для уплаты налога.
Давайте посчитаем. На средние апартаменты в нашем комплексе ApartVille в 50 квадратных метров налог за год составит порядка 24 тыс. рублей. А на аналогичную квартиру – 4,5 тыс. рублей. Разница существенная, но зато на старте сэкономлено несколько миллионов рублей, которых хватит, как мы с вами посчитали ранее, на сотню лет уплаты «повышенного» налога.
Обратная связь
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.